内容來源| 鳳凰WEEKLY地産
作者| 傅林林
差不多一年前，萬科在福州舉辦了一場媒體交流會，各個大區的負責人紛紛登台演講。
上任剛過一年的北京萬科區首盧冰向大家詳細介紹了萬科北京泊寓成壽寺店。這是萬科在北京首個集體用地用作長租公寓的項目，在2020年7月份入市，董事會主席郁亮也很關注，開業前他還專門來參觀視察過。
北京萬科區首盧冰
除此以外，外界并沒有看到更多關于萬科北京的動作和消息。最重要的是，4年半，萬科在北京沒有土地進賬。
終于在8月9日的土拍上，萬科打破了在北京的“地荒”，以27.4億拿下通州宅地。
“萬科這個時候選擇在北京拿地，既有團隊的原因，也有在一線城市去增加投資，保障企業的投資回報，以及運營安全的考慮。”合碩機構首席分析師郭毅分析，萬科在北京的項目，大多都進入到了銷售尾聲，“肯定是需要有新的土地進來，才能保證整個營銷團隊的穩健。在投資布局上，特别是今年比較明顯，國央企業都把自己的投資聚焦在一二線城市，因爲環境和市場相對來講更健康。”
萬科北京區域曾經擁有萬科内部最大的區域版圖，而北京更是重中之重。在2022年業績會上，萬科聯席總裁張海表示，今年以來，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區域。北京無疑是其中的關鍵城市。
盧冰也是萬科北京區域老将，2005年就已經是北京公司副總經理，之後輾轉北京與天津，在2015年萬科天津遭遇“爆炸事件”後，第二年銷售翻倍，并在随後幾年銷售穩居天津第二。
在他之前的兩任北京區首，毛大慶讓萬科北京銷售額突破200億，劉肖在北萬進行了各種組織變革和業務創新。而如今擺在他面前的，是大量的滞重資産和風雨飄搖的市場環境，面對着巨大的壓力以及重新洗牌的市場格局，這次拿地，會不會是北京萬科關鍵的轉折點？
1
重新拿地
8月9日的北京土拍，挂牌出讓2宗涉宅地塊，涉及通州鄧家窯1宗、延慶南辛堡1宗，兩宗宅地共吸引了8家房企參與競拍，整場熱度不敵8月3日那場，最終兩宗地成交總金額爲32.6億元，平均溢價率8.3%。
北京萬科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊，該項目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨立參與。
最終經過16輪競價由萬科以總價27.4億競得，成交樓面價3.49萬元/平方米，溢價率10.04%。
根據材料，該地塊總建面約7.85萬平方米，需配建12班幼兒園，住宅建面約7.44萬平方米，容積率2.0，限高36米，銷售指導價期房6.5萬元/平方米。
郭毅分析，這塊地在通州的主城區，周邊的配套資源相對成熟，像地鐵六号線，包括周邊的商業以及教育配套齊備，再加上運河商務區也是在通州主城區的核心地帶，所以對于周邊的産業帶動和人群的流通還是能夠起到很好的支撐力。
北京通州街頭
“萬科拿地，雖然說也有競争，但是其實并沒有到整體的上限，房地價差有2萬多的空間，也給開發商在産品打造上提供了更大的餘地和可能性。”她說。
雖然這是萬科時隔4年半再次在北京拿地，但實際上，今年萬科已經多次出現在北京土拍市場，拿地意願強烈。
在5月6日，萬科與南通海門海泰組成聯合體競拍青塔地塊。這一熱門地塊有17家房企參與搖号，最終被建工和城鄉房屋拿下。
這樣的情況出現過不止一次，一線城市土地市場的競争中，運氣确實是一個很重要的部分。
相比之下，萬科在上海的運氣顯得更好些，今年上半年重返上海土拍市場後，萬科先是以底價拿下廣富林街道地塊，後又聯合中鐵建以8.98%的溢價率拿下闵行梅隴社區地塊。
北京萬科内部人士此前曾向《鳳凰WEEKLY地産》表示：“北京今年一定要拿地，但還是要看集團的态度，因爲之前的投資拿地回報率跟計算的差太大，很多項目跟投的本金都沒拿到。”
北京萬科内部人士此前曾向《鳳凰WEEKLY地産》表示：“北京今年一定要拿地，但還是要看集團的态度，因爲之前的投資拿地回報率跟計算的差太大，很多項目跟投的本金都沒拿到。”
4年沒拿地已經影響了萬科北京公司的銷售排名，2020年到2022年，萬科北京的銷售額分别爲 201.15億、262.6億、129.5億，銷售排名則爲第6、3、14名。
2
自持困局
“萬科4年半沒在北京拿地的原因有很多，但永豐的地塊是其中最重要的一個。”一位市場人士對《鳳凰WEEKLY地産》稱。
他所說的永豐地塊，就是現在的翡翠書院項目。
萬科翡翠書院（圖源：房天下）
2016年年底，北京萬科獨立拿下永豐18号地塊，北京萬科住總聯合體拿下永豐19号地塊，兩幅地塊的價格達到了109億元。這塊地性質是住宅用地，要求100%自持，也就是說，所建住宅不能賣。此後住總退出了該地塊的合作。
從2018年起，這個定位是“中國最美的低密租賃綜合住區”的項目開始入市租賃，最長租期10年。
根據相關報道，翡翠書院90平方米三居室月租金爲1.5萬-1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起；180平方米以上複式四居室月租金爲3萬-4萬元，10年租金最高480萬元。此外，根據萬科披露的數據，把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之後，項目總投入約160億元。
面對大規模的自持和漫長的投資收益周期，萬科想盡了辦法。
上述市場人士表示：“萬科其實做了很多嘗試，也跟其他企業做了很多的溝通，比如說跟小米定制做股權方式的轉讓，但最終沒能實現，現在應該還是以所謂的股權方式來分割小業主的産權。但是股權沒辦法轉讓，隻是小業主用購買的方式購買一定的股權，然後享受相應的居住權而已。”
他補充道，翡翠書院的單價肯定是大大低于周邊市場的平均水平，“我印象中可能是3萬多到4萬吧，但萬科拿地的價格算下來應該也得4萬多了，所以那個項目其實是一個純純的虧損項目，更何況離去化完成可能還有比較大的距離。
一位萬科北京内部人士透露：“北京的滞重資産，翡翠書院占比很大，大概有200億。”
3
失去的4年
2015年3月，劉肖調任萬科集團副總裁、北京區域本部首席執行官，兼北京萬科企業總經理。上任之後，他推出了“6+X”全面多元化轉型戰略，涉及存量資産改造、商業、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養老業務等方面。
到了2019年，北京萬科仍在劉肖的執掌之下。在郁亮的“穩住基本盤”戰略下，劉肖決定多元化業務停止規模化擴張，“N+1”成爲了北京萬科養老的新模式，也是對外推出的重點。
如果隻做1個項目能夠打平，不要每年虧很多錢，并且符合商業邏輯檢驗，那麽可以做第2個，再以此類推，但這樣擴張的速度會大大減慢。
也就是在那一年，萬科在北京拿了兩幅地塊，分别是1月萬科聯合平安以66.6億競得台湖0094地塊，2月萬科和國開聯合體以43億元競得豐台區王佐鎮魏各莊地塊。
最終，萬科以126.9億元位列2019年北京樓市銷售排名第六位。此外在2018年，萬科在環京還以32億接盤了華夏幸福的5個項目。
到了2022年，北京區域的銷售額達到了570.3億元，爲萬科貢獻了13.7%的銷售額，同期該區域營收占比爲14.77%，但權益淨虧損爲2.55億元，是七大區域中唯一虧損的。在此之前的2021年，北京區域權益淨利潤也錄得虧損。
在萬科沒拿地的這4年，北京樓市一直由中海獨領風騷，銷售規模從2019年的280億元達到2022年的近400億。也就是說，中海一個城市的銷售額已經達到萬科北京區域70%了。
萬科拿地的當天，有報道稱，北上廣深房地産優化調控政策會議将在8月召開，乘着各種放松政策的東風，重新回歸北京土拍的萬科能夠找回昔日的榮光嗎？
