房地産的下半場，正在悄悄拉開帷幕。

近日，杭州挂牌10宗土地，根據挂牌公告顯示，該批次土地不再有最高價限制，所有土地将采用“價高者得”的方式出售。

這是繼重慶、廈門、南京後，又一個宣布取消土地限價的城市。據統計，目前已經有16個城市取消了土地限價。

結合前不久已經下發的“新房改”政策，一些城市推出的遠郊地塊取消土地容積率限制的規定，房地産行業正在發生着一些不易覺察，但是又影響深遠的改變。

自從房地産行業陷入寒冬以來，上層多次出手，從政策端、融資端等方面分别給予了足夠的支持。

這一次，取消土地限價，配合“新房改”，看似還是政策端開出的藥方，但實際卻是從頂層制度上，對地産行業進行了重新設計。

今天我們就來詳細拆解一下這件事兒。

爲啥土地要限價？

2015年開始，房地産市場在棚改貨币化的加持下一飛沖天，銷售端的熱度傳遞到了房地産的上遊：土地市場。

2016年，土地市場的火爆可謂前無古人，估計也很難後有來者了。這一年全國一共誕生了340多宗“地王”。

不管單價還是總價，全部刷新了過去土地交易的記錄。北上廣就不說了，大量二三線城市的土地也成爲開發商争搶的對象。

所有人一直看漲房地産，市場情緒達到了前所未有的樂觀，開發商拿地的手根本停不下來。

這樣的狂熱，自然引起了上層的注意，因爲土地作爲房地産的生産資料，決定了未來房子的價格。如果地價不做控制，那麽未來房價隻可能越來越高。

爲了控制土地市場及房地産過熱的情緒，北京、上海、杭州、蘇州、長沙等部分熱點城市率先推行土地拍賣最高限價。

到2021年，在自然資源部牽頭下，全國主要熱點城市，都開始執行了土地限價政策。

很明顯，高層是想通過從源頭治理，來解決房地産過熱的問題，然而市場的修複，往往具有一定的延遲。

2021年下半年，随着恒大的風險暴露，一衆民營開發商開始暴雷，房地産市場的拐點開始出現。

在這樣的環境下推行土地限價政策，其實已經略有一些晚了。随後兩年，房地産持續下行，上層對地産的态度也出現明顯的改變。

而限價地這個明顯是爲了限制地産過熱的政策，已經顯得有點不合時宜了。

土地“價高者得”意味着什麽？

有人認爲，土地放開限價，是政策端對地産的支持，這樣的說法沒有問題。

但是仔細想想，土地價高者得和支持房地産，似乎又沒有什麽必然的因果關系。

因爲房地産目前的困難，大部分原因是前期積累的風險釋放出來，和不能高價拿地沒有什麽關系。

相反，銷售端的冷清，對拿地的影響卻是非常明顯的。

根據國家統計局數據顯示，今年1-10月，全國商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

與此同時，全國房地産開發投資95922億元，同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

很明顯，房地産的寒冬，讓土拍市場也分外冷清。

那麽，在這個時間節點上，取消土地限價，有什麽深意？

首先，取消土地限價，并不是針對目前房地産的問題，這個政策很明顯是針對未來的地産市場的。

目前房地産最大的問題是銷售不暢，需要更多地在銷售端給予開發商支持。

所以，就像前面說的一樣，這個政策是屬于地産制度改革的一部分，這主要是針對未來的房地産行業的。

其次，放開限價，就意味着完全采用市場的方式，去解決市場的問題，未來上層必然會減少對地産市場的幹預，讓無形的手發揮作用。

這也意味着開發商必須風險自擔，敢拿“地王”，就必須要承擔相應的風險，不能再出現暴雷之後躺着，等待誰來兜底的情況了。

再次，放開土地限價的深意在于，未來房地産的模式要變了，這一點，要結合“新房改”一起來看。

“新房改”之後，房地産的下半場

“新房改”的核心，其實就兩個點，第一是讓買不起房的人也有房住，第二是讓商品房回歸商品屬性。

有人将此定義爲“保障+市場”的雙軌制，目前看所謂“雙軌”并沒有太大的問題。

政府承擔保障房的責任，實現“居者有其屋”，商品房回歸商品的屬性，買賣交易不再受到各種條條框框的限制。

目前來看，取消土地限價，取消遠郊地塊容積率限制，都是爲了給商品房回歸商品屬性鋪路。

未來很有可能出現一些高端豪華樓盤，獨棟别墅也有可能會重出江湖。

但是，這些離普通人往往很遠，很多人關心的其實是到了房地産的下半場，自己手裏的房子會怎麽樣？

首先，如果是手裏隻有一套房子，且用來自住的話，其實沒有必要關心市場的變化，畢竟賣了房子去哪裏住，這是一個很現實的問題。

其次，如果手中還持有“老破小”，并且是用來投資的，可能需要注意，“老破小”在未來的價值大概率是會越來越低的。

不管是保障房，還是商品房，都會讓“老破小”逐漸失去價值。即便是賭拆遷棚改，很有可能未來也會是用房票的形式給予補償，而不再是發錢了。

再次，有改善型需求的人，如果有心儀的房子，在價格合适且自己有能力的情況下，其實可以選擇出手了。

未來改善型的房子，還是有價值，并且有升值空間的。

目前，房地産的下行去世還沒有改變，整個市場還在尋底的過程中，這個過程要持續多久，底部究竟在哪裏，大家都還無法準确判斷。

但可以肯定的一點是，房地産的下半場即将開始，很多我們過去熟悉，并且以爲是必然的規律，都将發生天翻地覆的變化。